Vermieter, speziell in Großstädten und Ballungszentren, sind mit Begriffen wie “Mietpreisbremse” oder auch “Mietendeckel” oftmals vertraut – auch Mietern sind sie nicht unbekannt. Sinn und Zweck dieser liegt bereits im Namen: Die “Bremse” soll mit zu hohen Mieten eben genau das machen: sie ausbremsen. Hier erfahren Sie von Ihrem Expertenteam in Essen, wie das genau funktioniert.
Vorreiter der Mietpreisbremse war das Bundesland Berlin zum 31. Mai 2015, seither sind viele Kommunen, Großstädte und Länder nachgezogen. Die gesetzliche Grundlage hierfür liefert ein am 1. Juni 2015 verabschiedetes Bundesgesetz, das am 14. Februar 2020 um weitere fünf Jahre verlängert wurde – in ihrer jetzigen Form wird die Mietpreisbremse also noch mindestens bis ins Jahr 2025 Bestand haben.
Damit verwandt, aber juristisch anders behandelt ist der “Mietendeckel”, den das Land Berlin am 23. Februar 2020 beschlossen hat. Er verbindet drei Vorschriften in einem Gesetz, darunter festgelegte Mietobergrenzen bei einer Neuvermietung, das “Einfrieren” von Mieten auf dem Stand des Mietspiegels vom 18. Juni 2019 und die Gesetzeswidrigkeit von Mieten, die 20 % über der Mietobergrenze liegen – sie müssen abgesenkt werden.
Für Vermieter bedeutet sie eine effektive Höchstgrenze, die nicht überschritten werden darf. Gleiches gilt natürlich auch für Mieter, wobei diese die Profiteure der Regelung sind. Eine Schlüsselrolle nehmen in dieser Konstellation die ortsüblichen Vergleichsmieten ein, die im jährlich publizierten Mietspiegel der Region/Stadt veröffentlicht werden.
Die Mietpreisbremse funktioniert so: Überschreitet eine Miete die Vergleichsmiete um 10 % oder mehr, hat der Mieter das Recht, seinem Vermieter eine schriftliche Rüge zu erteilen. Nach Erteilung dieser steht es ihm frei, die Miete auf das Niveau des aktuellen Mietpreisspiegels zu reduzieren.
Besonderheit bei neuen Mietverträgen: Eine weitere Besonderheit tritt in Kraft, wenn der Mietvertrag am 1. April 2020 oder später geschlossen wurde. Ist die Miete zu hoch angesetzt, können Mieter die zu viel geleisteten Zahlungen vom Vermieter zurückfordern. Bei vorher geschlossenen Mietverträgen ist lediglich die Absenkung vorgesehen.
Es gibt eine Reihe von Ausnahmen, die nach aktueller gesetzlicher Lage nicht unter die Mietpreisbremse fallen, das sind:
Mit ihren detaillierten Regelungen, Ausnahmen und Fallstricken ist die Mietpreisbremse für viele Vermieter eine (bürokratische) Herausforderung. Gut zu wissen, dass Sie mit uns einen kompetenten Partner an Ihrer Seite haben, der Sie gern umfassend und nach aktueller Gesetzeslage berät!
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