Unerfreuliche Post: Sie erhalten als Vermieter die Mitteilung, dass Ihr Mieter die monatlichen Zahlungen kürzt, weil er einen Mangel an der Immobilie festgestellt hat. In welchen Fällen ist das richtig und wie sollten Sie als Eigentümer der betroffenen Immobilie reagieren?
Kann der Mieter die gemietete Wohnung wegen eines Mangels, den er nicht selbst verursacht oder verschuldet hat, nicht mehr oder nur noch mit erheblichen Einschränkungen nutzen, kann er grundsätzlich die Miete mindern. Ausgenommen sind Mängel, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt und geduldet waren.
Ein nachvollziehbarer Grund für eine Mietminderung kann zum Beispiel eine lang anhaltende Geruchs- oder Lärmbelästigung sein, auf die Sie als Vermieter hingewiesen wurden und die dennoch andauert. Dabei ist es unerheblich, ob die Nachbarn oder zum Beispiel Baustellen in der Nähe für die Belästigung verantwortlich sind. Auch bei technischen Mängeln, die über sogenannte „Bagatellschäden” wie eine quietschende Zimmertür hinausgehen, kann der Mieter die Miete mindern. Bei Schimmelbefall ist dies ebenfalls möglich, sofern die Schimmelbildung nicht offensichtlich auf falsches Lüften des Mieters zurückzuführen ist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und kann im Einzelfall bis zu 100 Prozent (bei völliger Unbewohnbarkeit) betragen.
Wenn Sie festgestellt haben, dass der Grund und die Höhe der Mietminderung korrekt sind, müssen Sie noch die Frist überprüfen. Der Mieter muss Sie unverzüglich nach Auftreten des Mangels über den Mangel informieren und Ihnen eine Frist von mindestens zwei bis drei Wochen zur Behebung des Mangels gesetzt haben. Ist dies nicht der Fall, können Sie die geminderte Miete rückwirkend einfordern.
Sofern die Fristen eingehalten wurden, sollten Sie sich jedoch rechtzeitig um die Behebung des Mangels kümmern. Ist dies nicht möglich, zum Beispiel wegen einer städtischen Baustelle, müssen Sie für die Dauer der Beeinträchtigung eine Mietminderung in Kauf nehmen. Ist die Beseitigung des Mangels nur mit Hilfe von Handwerkern möglich (beispielsweise bei Schimmelbefall), dürfen Sie die Kosten dafür nicht auf den Mieter umlegen.
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