Eigentum verpflichtet – so ist es bereits in Art. 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland niedergeschrieben. Wer Wohneigentum vermietet, hat indes nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. Speziell für Vermieter ist es unerlässlich, die gegenwärtige Rechtslage zu kennen, um gegenüber den Mietern professionell aufzutreten.
Gemäß Paragraf 556b des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der vertraglich vereinbarte Mietzins spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Das bedeutet: Sie haben das Recht, die Miete im Voraus zu verlangen. Weiterhin ist es gestattet, eine Kaution zu erheben. Diese dient dazu, die Mietsache gegen Schäden nach Auszug des Mieters oder gegen Mietausfälle abzusichern. Wichtig: Der Maximalbetrag beläuft sich auf drei Nettokaltmieten. Zudem ist die Summe vom eigenen Vermögen getrennt anzulegen. Die aus der Kapitalanlage erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu.
Während es in den ersten 15 Monaten nach Vertragsbeginn unzulässig ist, den Mietzins zu erhöhen, ist nach Ablauf des Zeitraumes eine Anpassung bis auf den ortsüblichen Satz möglich. Maßgebend ist hierbei die Nettokaltmiete. Darüber hinaus können Sie mehr Miete verlangen, wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben. Die Erhöhung bedarf jedoch zwingend der Textform.
Als Eigentümer eines vermieteten Hauses oder einer Mietwohnung dürfen Sie die Immobilie ohne Zustimmung der Mieter verkaufen. Diese müssen es zudem hinnehmen, dass Interessierte die Wohnräume besichtigen. Darüber hinaus gilt: Laufende Mietverträge bleiben bestehen. Der Käufer übernimmt diese.
Expertentipp: In einigen Fällen ist es ratsam, Ihre Immobilie diskret zu verkaufen und nicht auf den einschlägigen Verkaufsplattformen im Internet zu listen. Bei Interesse an einer stillen Vermarktung freuen wir uns auf Ihre Nachricht. Wir verfügen über eine umfangreiche Interessentendatenbank.
Die Instandhaltung der Immobilie obliegt dem Eigentümer. Dieser muss die Kosten für sämtliche Arbeiten tragen, die über die sogenannten Kleinreparaturen hinausgehen. Dabei handelt es sich um die Behebung kleinerer Schäden an Bestandteilen der Wohnung oder des Hauses. Bis zu einem Betrag von 75 und 100 EUR dürfen Sie diese Ausgaben dem Mieter in Rechnung stellen.
Sie müssen dafür sorgen, dass weder Bewohner noch Besucher auf Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie zu Schaden kommen. Konkret: Sie sind in der Pflicht, potenzielle Gefahrenquellen wie vom Hausdach herunterhängende Eiszapfen zu entfernen und das Auftreten möglicher Gefahrenquellen zu verhindern.
Dem Mieter ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres die Nebenkostenabrechnung für das laufende Kalenderjahr vorzulegen. Einzige Ausnahme: Sie haben im Mietvertrag ausdrücklich eine Betriebskostenpauschale vereinbart und auf die Vorauszahlung der Nebenkosten verzichtet.
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