Ein Mietverhältnis ist zumeist nur so gut wie seine rechtliche Grundlage. Dem Mietvertrag kommt daher bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung eine ganz besondere Funktion zu. Doch was macht einen guten Mietvertrag aus und wie können Sie als Vermieter die Dinge rechtlich in Ihrem Sinne regeln?
Der Mietvertrag – darauf kommt es an!
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag individuell gestaltet werden, wobei jedoch immer die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB §535 ff.) zu berücksichtigen sind. Insbesondere die Miethöhe, Mieterhöhungen, Kündigungen und Kostenverteilungen unterliegen gesetzlichen Bestimmungen, die den Mieter schützen sollen.
Sonderregelungen sind möglich, allerdings müssen sämtliche Klauseln korrekt formuliert werden, damit sie rechtlich wirksam sind. Beachten Sie: Alles, was Sie im Mietvertrag nicht schriftlich festhalten, können Sie im Streitfall nicht zu Ihren Gunsten geltend machen. Umso wichtiger ist es daher, bei der Ausgestaltung des Mietvertrags nichts dem Zufall zu überlassen.
Die wichtigsten Eckdaten im Mietvertrag
Einige Eckdaten müssen im Mietvertrag zwingend enthalten sein. Hier ein Überblick:
- Namen und Adressen sämtlicher Vertragsparteien
- Adresse der Mietsache
- Wohnungsgröße in Quadratmeter
- Umfang des Mietobjekts (Anzahl der Zimmer, Kellerräume, Dachboden, Garage, Gartennutzung etc.)
- Nutzung der Immobilie (privat, gewerblich)
- Nettokaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlung
- Mietbeginn
- Höhe der Mietkaution
- Hausordnung
Außerdem sollte dem Mietvertrag ein lückenloses Übergabeprotokoll beigefügt werden.
Sämtliche Rahmenbedingungen schriftlich festhalten
Neben den Eckdaten sollten im Mietvertrag sämtliche Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses schriftlich fixiert werden. Beispielsweise können Sie vereinbaren, bis zu welcher Höhe die Mieter Kleinreparaturen selbst durchführen müssen und welche Arbeiten konkret als Kleinreparatur gelten. Als allgemein zulässig gelten jährliche Kosten in Höhe von acht Prozent der Jahreskaltmiete beziehungsweise 75 Euro pro Einzelreparatur. Darüber hinaus empfehlen wir Vermietern, im Mietvertrag auch die folgenden Punkte zu klären:
- Zusammensetzung der Nebenkosten (Auflistung der einzelnen Posten)
- Höhe der Kaution (maximal drei Monatskaltmieten), Verzinsung und Regelungen zur Auszahlung bei Vertragsende
- ggf. Informationen zu Mietanpassungen (Indexmietvertrag, Staffelmietvertrag)
- Anzahl übergebener Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkästen, Garage, Keller etc.)
Laut Gesetz sind Mietverträge unbefristet, sofern von den Parteien nichts anderes vereinbart wird. Allerdings rechtfertigen in der Praxis nur drei Gründe eine Befristung des Mietvertrags: anstehender Eigenbedarf, ein geplanter Abriss/eine Sanierung oder die zukünftige Nutzung als Werks- oder Dienstwohnung, etwa für den Hausmeister.
Sie wünschen einen rechtssicheren Mietvertrag? Lassen Sie sich beraten!
Beim Mietvertrag kommt es nicht nur auf Inhalte, sondern oftmals auch auf die Art der Formulierung an. Wir empfehlen privaten Vermietern daher, sich umfangreich beraten zu lassen. Denn: Mit einem individuell und rechtssicher ausgestalteten Mietvertrag beugen Sie Konflikten vor und erhöhen Ihre Chancen, aus einem Streitfall als Gewinner hervorzugehen.
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