Die Spekulationssteuer kann maßgeblich Ihre Entscheidung über einen Verkauf beeinflussen, denn diese muss unter bestimmten Bedingungen gar nicht erst anfallen. Falls eine Veräußerung unumgänglich ist und die Spekulationssteuer erhoben wird, bestehen aber zumindest Optimierungspotenziale. Wir beraten und klären Sie auf.
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie die Immobilie selbst dauerhaft oder zeitweise bewohnten. Das gilt auch dann, wenn es zu Unterbrechungen kam, Sie die Immobilie also beispielsweise zwei Jahre nicht bewohnten, davor und danach aber schon. Erhoben wird die Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie nie selbst bewohnten, sondern beispielsweise vermieteten und innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nun wieder verkaufen. Entscheidend hierfür ist das Datum der Beurkundung auf den Kaufverträgen.
Die gesetzliche Grundlage liefert der § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften. Insbesondere dann, wenn Sie noch innerhalb dieser zehn Jahre liegen, ist ein Verkauf zu überdenken – beispielsweise, wenn Sie nur noch ein Jahr die Immobilie behalten müssten, um sie danach mit einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren steuerfrei zu veräußern.
Zwei Faktoren bestimmen die Spekulationssteuerhöhe: einerseits Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz und andererseits der erzielte Wertzuwachs (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten). Wurden Abschreibungen geltend gemacht, verringern diese die Position der Anschaffungskosten und erhöhen damit sowohl den Gewinn als auch die Steuerlast.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Die Rechnung lautet dann: 400.000 Euro – 200.000 Euro – 20.000 Euro = 180.000 Euro Gewinn. Dieser wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert – zum Beispiel 42 %. Von 180.000 Euro Gewinn sind 42 % 75.600 Euro – das ist die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer.
Da die Veräußerungskosten verrechnet werden, mindern sie den Gewinn und damit die Steuerlast. Die Gebühren für uns als Makler, machen Sie damit also steuermindernd geltend. Gleiches gilt für Werbungskosten, Notargebühren, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag) sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung.
Wir empfehlen: Individuell, kompetent und fachmännisch beraten lassen – eine Selbstverständlichkeit, wenn Sie mit Lindner Immobilien verkaufen!
