Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Das sollten Sie wissen

Die Spekulationssteuer kann maßgeblich Ihre Entscheidung über einen Verkauf beeinflussen, denn diese muss unter bestimmten Bedingungen gar nicht erst anfallen. Falls eine Veräußerung unumgänglich ist und die Spekulationssteuer erhoben wird, bestehen aber zumindest Optimierungspotenziale. Wir beraten und klären Sie auf.

Das Wichtigste zur Spekulationssteuer in Kürze

• Die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen entfällt vollständig, wenn das Objekt selbst bewohnt wurde oder die Haltefrist von zehn Jahren abgelaufen ist.
• Bei vermieteten Objekten wird die Steuer erhoben, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb stattfindet.
• Die finale Steuerhöhe ergibt sich aus dem erzielten Wertzuwachs und richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
• Anfallende Veräußerungskosten wie Maklercourtage, Notargebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen mindern den Gewinn und reduzieren die Steuerlast.
• Bei geerbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet, was einen steuerfreien Verkauf oft beschleunigt.
• Bei der zeitlichen Optimierung Ihres Verkaufs und der steuerlich klugen Strategie berät Sie Lindner Immobilien in Essen individuell.

Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie die Immobilie selbst dauerhaft oder zeitweise bewohnten. Das gilt auch dann, wenn es zu Unterbrechungen kam, Sie die Immobilie also beispielsweise zwei Jahre nicht bewohnten, davor und danach aber schon. Erhoben wird die Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie nie selbst bewohnten, sondern beispielsweise vermieteten und innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nun wieder verkaufen. Entscheidend hierfür ist das Datum der Beurkundung auf den Kaufverträgen.

Die gesetzliche Grundlage liefert der § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften. Insbesondere dann, wenn Sie noch innerhalb dieser zehn Jahre liegen, ist ein Verkauf zu überdenken – beispielsweise, wenn Sie nur noch ein Jahr die Immobilie behalten müssten, um sie danach mit einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren steuerfrei zu veräußern.

So hoch ist die Belastung durch die Spekulationssteuer

Zwei Faktoren bestimmen die Spekulationssteuerhöhe: einerseits Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz und andererseits der erzielte Wertzuwachs (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten). Wurden Abschreibungen geltend gemacht, verringern diese die Position der Anschaffungskosten und erhöhen damit sowohl den Gewinn als auch die Steuerlast.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

• Sie verkaufen die Immobilie an einen Käufer für 400.000 Euro. (Verkaufspreis)
• Die Immobilie wurde 2016 für den Preis von 200.000 Euro erworben (Anschaffungskosten)
• Ihnen entstanden Veräußerungskosten von 20.000 Euro.

Die Rechnung lautet dann: 400.000 Euro – 200.000 Euro – 20.000 Euro = 180.000 Euro Gewinn. Dieser wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert – zum Beispiel 42 %. Von 180.000 Euro Gewinn sind 42 % 75.600 Euro – das ist die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer.